社宅・社員寮と借地借家法
先日、ヨシミさんに聞かれたことなのですが。
これですね。
大量に解雇されて、社員寮まで追い出されて、職も住も失って公園へ・・・というのをニュースでみかけるわけですが、そういえば住む所ってかなり追い出されないように工夫してあったよなと思いまして調べてみました。
そもそも借地借家法の適用があった場合、借家契約の打ち切りには様々な制約が課されています。
貸してる方からの解約は、６ヶ月前から申入れしなきゃいけないし（２７条）、契約の期間が切れたとしても、更新拒絶は正当事由がないとできません（２８条）。
しかも、強行法規という規定までついているので（３０条）、たとえ契約で「出てけって言ったらすぐ出てけよ」って書いてあっても、効力がありません。
ただし、定期建物賃貸借といって、絶対にいついつまでには出て行けよ、という契約もすることはできるのですが、結構めんどくさい手続きが必要です（３８条）。
また、一時使用目的なのが明らかな場合は、上のような保護はされません（４０条）。
立法趣旨てきには、３８条や３９条なんかは、貸す方の都合で、４０条は物件や契約自体の性質からくる都合というふうになっているらしいです。
４０条については、典型的には（１）旅館に泊まる（２）火事で家が焼けてしまったので、家が建つまでの間だけ住む（３）夏の間だけ別荘を借りる（４）作家が小説一本書く間だけ別荘借りるというような場合を想定しているそうです。
社員寮が「雇用されている間だけ」というのは、こういうのに含まれるのか・・・。
言及している文献が見つからなかったのですが、社員寮という性質から一時使用といえなくもないかもしれないけれど、争う余地はありそうに思いました。
ただ、そのような借地借家法解釈に行く前の段階で、障害があったのです。
借地借家法は、建物の「賃貸借」について適用される特別法です。
しかし、工場などのいわゆる住み込みの職場における社員寮は、賃料を支払うことを約束している契約でないと思われます。
賃料かどうかは、建物使用との対価性によって判断されるらしく（最判昭和３５年４月１２日民集１４巻５号８１７頁など）、賃料がないとすると、使用貸借契約（民法５９３条）になってしまい、借地借家法の適用対象外になってしまいます。
電気代や水道代など以外に金銭をとっていない場合はそもそも賃貸借とされない場合が多く（最判昭４４年４月１５日）、
賃貸借となっても、正当事由があるとされるケースがあるらしいです（東京地判昭和４７年 ４月２５日）
世間並みの賃料をとっているのなら・・・あらそうこともできるのかも・・・。
昨今の社会情勢について語りたいんですけれども。ニュースを見てて思うんです。会社の寮については借地借家法の適用がないんでしょうか。気になります。おしえて、さばかんさん！！
これですね。
大量に解雇されて、社員寮まで追い出されて、職も住も失って公園へ・・・というのをニュースでみかけるわけですが、そういえば住む所ってかなり追い出されないように工夫してあったよなと思いまして調べてみました。
そもそも借地借家法の適用があった場合、借家契約の打ち切りには様々な制約が課されています。
貸してる方からの解約は、６ヶ月前から申入れしなきゃいけないし（２７条）、契約の期間が切れたとしても、更新拒絶は正当事由がないとできません（２８条）。
しかも、強行法規という規定までついているので（３０条）、たとえ契約で「出てけって言ったらすぐ出てけよ」って書いてあっても、効力がありません。
ただし、定期建物賃貸借といって、絶対にいついつまでには出て行けよ、という契約もすることはできるのですが、結構めんどくさい手続きが必要です（３８条）。
また、一時使用目的なのが明らかな場合は、上のような保護はされません（４０条）。
立法趣旨てきには、３８条や３９条なんかは、貸す方の都合で、４０条は物件や契約自体の性質からくる都合というふうになっているらしいです。
４０条については、典型的には（１）旅館に泊まる（２）火事で家が焼けてしまったので、家が建つまでの間だけ住む（３）夏の間だけ別荘を借りる（４）作家が小説一本書く間だけ別荘借りるというような場合を想定しているそうです。
社員寮が「雇用されている間だけ」というのは、こういうのに含まれるのか・・・。
言及している文献が見つからなかったのですが、社員寮という性質から一時使用といえなくもないかもしれないけれど、争う余地はありそうに思いました。
ただ、そのような借地借家法解釈に行く前の段階で、障害があったのです。
借地借家法は、建物の「賃貸借」について適用される特別法です。
しかし、工場などのいわゆる住み込みの職場における社員寮は、賃料を支払うことを約束している契約でないと思われます。
賃料かどうかは、建物使用との対価性によって判断されるらしく（最判昭和３５年４月１２日民集１４巻５号８１７頁など）、賃料がないとすると、使用貸借契約（民法５９３条）になってしまい、借地借家法の適用対象外になってしまいます。
電気代や水道代など以外に金銭をとっていない場合はそもそも賃貸借とされない場合が多く（最判昭４４年４月１５日）、
賃貸借となっても、正当事由があるとされるケースがあるらしいです（東京地判昭和４７年 ４月２５日）
世間並みの賃料をとっているのなら・・・あらそうこともできるのかも・・・。
